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小刀网赚购物中心不赚钱 就是因为业态配比搞错了!

作者:成功网赚日期:

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原标题:购物中心不赚钱,就是因为业态配比搞错了!

  《少年的你口碑炸裂,票房近日破12亿。起初很多人认为找四字弟弟就是为了流量,谁知道他虽初出茅庐,但处处透着成熟和稳定,表现令人惊讶,为电影添色很多。

  如今电影想要大卖,流量明星成了很多导演的选择,眼光好,选到有演技又有粉丝号召力的明星简直赚到,但是光有流量,演戏只会瞪眼睛或者僵尸脸,可能初期人气不错,但终究能挣钱的却是不多,《小时代》系列恰是如此。

  回到做商业,体验业态被很多购物中心视作流量业态,大力引入,业态占比一年高过一年,但是不容忽视的是,布局体验业态占的面积大,实际的租金收入倒不如零售业态多。等于说是赚了热闹,赚不了太多钱。

  所以说合理控制流量业态占比,选择合适的业态,是购物中心赚热闹又能赚钱的必学技能,下面明源君将围绕解决这两个问题展开。

  1

  购物中心内的体验业态

  最好不要超过50%

  曾操盘瑞安新天地的邓俊文表示:做体验业态不是为了做公益,赚钱仍是最终目的。

  几年前,有机构对深圳某购物中心的内部财务数据经过梳理发现,项目内品牌零售店单位面积租金是餐饮娱乐业态的4~5倍,过度追捧餐饮、娱乐、文化业态,增加他们的面积占比,最终并不能为商场带来充沛的租金收入。

  所以引入体验业态得充分考虑投资回报比,不能为了引流而引流,纯赚吆喝不赚钱。

  那么如何确定一个商场的体验业态占比,使之和零售业态形成良好互动,得关注项目的自身体量和所在区位、项目定位密切相关。

  而明源君经过研究后发现,国内到国外,体验业态都会有意注重控制业态占比,均在50%以内,只有这样,才能保证有足够的面积把体验业态拉低的收益赚取回来,否则盈利很受影响。

  具体来看,前年赢商大数据统计了北上广深四地不同区位和体量购物中心的体验业态占比后发现一个规律:

  不同区位、体量的购物中心体验业态占比不同,整体呈现 “与商圈级别负相关,与体量大小正相关”的特性:越靠近核心商圈,体量越小,体验业态占比越低;越远离核心商圈,成功网赚,体量越大,体验业态占比越高;

  其中,非核心商圈大体量购物中心(商业面积≥20万㎡)体验业态占比高达50-60%;相较于核心商圈,非核心商圈购物中心更需要聚客能力强、消费滞留时间长、承租面积大的体验业态来减轻招商压力,带动零售消费,缩短项目市场培育期。

  2

  商场选体验业态就像拍电影

  要想用户体验好,得角选的好

  而体验业态要想成为真正的“流量”,得有内涵,为消费者带来愉悦的感官感受,满足他们的消费需求。

  美国Gensler关于体验影响因素的报告“Experience Index 2017”,其基于4000份消费者调研样本的分析结果,发现新一代消费者的消费体验需求,即目的,社交,探索,娱乐与教育。

  而购物中心为了更好捕获客户,增加了体验业态以应对升级的消费需求。现在的购物中心更像是一个社区活动中心,你在这里社交、娱乐、满足口腹之欲、享受艺术、锻炼身体、工作等等,甚至可以说购物中心成为一个“微型城市”。

  一、当红小花--休闲娱乐业态,满足社交娱乐需求

  90、00后,热衷于感官体验而非商品本身,他们更期待从娱乐中获得即时满足感。实体商品不是逛商场的终极需求,精神上的欢愉和放松成了强压生活和工作之外的渴望。

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