欢迎光临 我们一直在努力

实用网赚迷途不知返 WeWork一步步搞砸了二房东的生意

作者:成功网赚日期:

分类:成功网赚/文章中心/

  2018年末,WeWork兴冲冲提交上市审请。美国资本市场一度认为,这将是2019年募集规模第二大的IPO。承销商更一度给出430亿美元~1040亿美元估值。

  不料投股文件正式披露后,投资人得知WeWork财务真相纷纷退缩。当估值从承销商鼓吹的天文数字跌至150亿美元时,孙正义等股东不干了,撤回上市申请,换CEO、裁员、注资……

  为给WeWork续命,软银拿出95亿美元(购买30亿美元的股权,兑现15亿美元投资承诺后及50亿美元的借款)。至此软银为WeWork付出189亿美元(不包括支付给创始人诺依曼的“遣散费”)却不拥有多数投票权、不控制公司。WeWork最新估值不到80亿美元。难怪媒体讥讽软银买了250%股份,竟没拿到WeWork控制权。

  孙正义一世英名折损殆尽却不肯认栽。他说:“软银坚信人们的工作方式正在经历巨大变革。WeWork处于这场罕见革命的前沿。”

  外行看热闹、内行看门道,与其嘲讽孙正义“人傻钱多、好运气用光”,不如从这个案例中吸取一些经验和教训。

  WeWork的“二房东生意”原本不至于巨亏(除非遭遇2008级别的萧条),造成今天局面的根源有两个:一是WeWork的商业模式有硬伤;二是孙正义的激进投资把硬伤放大了100倍。

  “二房东”看似滋润

  WeWork成立于2010年,商业模式是低价整体租入、切分后高价租出,说白了就是“二房东”。加号代表情怀,情怀体现在装修风格和社交氛围营造。

  WeWork先后在纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图等地运营共享办公社区之后,WeWork于2014年开始走出国门,第一站是伦敦,然后是特拉维夫,2016年来到上海。

(WeWork位于东京、纽约的共享办公场所)

  照片中的场景与人们印象中的办公场所风格迥异,或许孙正义等投资人正是被这种情怀打动。创业者未必要筚路蓝缕,打工族也不是格子间里的机器人。据说孙正义与WeWork创始人诺伊曼谈了不到半小时就决定投入44亿美元,并撂下一句话:“我要你把它做大100倍。”随后,软银又先后投入30亿美元和20亿美元,WeWork估值被推高到470亿美元。

  截至2019年6月末,WeWork在29个国家,111座城市运营528处办公场所,累计注册会员52.7万(Space-as-service会员模式)。

  2016年,WeWork营收4.36亿美元,2017年达8.86亿,增长103%;2018年营收18.2亿美元,同比增长106%;2019年H1,营收25.35亿美元,同比增长101%。

  业务遍及全球,工位60万、会员53万,WeWork的“二房东”模式看似运转良好。

  截至2019年6月30日,WeWork还握有总值40亿美元的不可撤销租金合约。营收增速超过100%,这是WeWork一度获得投资人青睐的重要原因。

  但470亿美元估值太荒唐。预计2019年WeWork营收约30亿美元,80亿美元对应2.6倍PS已然不低。

  给自己加戏的“二房东”

  “二房东”做的是“批发零售”生意,除非遭遇经济危机,赚不到批零差价也不至于巨亏损,WeWork咋就亏得把投资人吓跑了?

  WeWork的直接成本包括“场所运营成本”(Location operating expenses,包含租金、水电费、宽带使用费及维修等)和其他运营成本。

  敲黑板!场所运营成本包含两项普通二房东没有的支出:

  一是“社区团队”(Community team)薪酬(北京地区月薪10K+);

  二是会员管理后费用分摊(会籍管理、会费收取、账单生成等)。

  2016年“场所运营成本”占营收的99.3%,2019年H1降至85.6%。整租的价格优势已经丧失殆尽。

  在计算毛利润之前,还有一些不得不花的成本需要扣除:

  一是开业前成本(Pre-opening location expenses)。主要包括开门纳客前的租金、清洁费用,人员工资等。要做的事太多,房东给的免租期不够。开业前成本应在物业使用期内摊销;

  二是折旧摊销(Depreciation and amortization)。主要包括装修、改建、购置家具等行为所形成资产的折旧和摊销。

  2019年H1,折旧摊销达2.56亿美元,占营收的16.7%;开业前成本2.55亿美元。

  计算毛利润时,应从营收中扣除直接成本、折旧摊销及本期应摊销的“开业前成本”。假设物业使用期为5年,则每年摊销20%。

  算下来WeWork毛利润一直为负,只不过进入2018年,成功网赚,亏损率明显收窄。

  2019年H1毛亏损6100万美元,亏损率4%。与2018年H1相比,少亏600万美元,亏损率下降4.8个百分点。

相关阅读

关键词不能为空
极力推荐
  • 会视频赚钱的app下载

  • 球员们在训练中也非常认真,会听取教练团队的意见。”席勒引用了S&P·科瑞逻辑·基思·席勒在他的参与下汇编的房间。在学校项目的指导下,所有教学研究小组和教师都在结合自己的

成功网赚-专注分享免费的网上赚钱项目

关于我们 联系我们